Sources : Le Figaro Immobilier, AFP Agence, article publié le12/03/24 

Jusqu’à présent, la justice accordait une indemnité d’expropriation même aux bâtiments clandestins. Une bizarrerie à laquelle la Cour de Cassation a mis fin.

Il n’est plus possible d’être indemnisé pour l’expropriation d’une construction édifiée illégalement à l’origine, sans permis de construire. La Cour de Cassation expliquait en novembre dernier que la valeur d’un tel bien devait être diminuée d’un abattement de 20% «pour illicéité des constructions», mais elle juge aujourd’hui, dans un arrêt du 15 Février 2024 (C.Cass. 3ème Civ. n°22-16.460) qu’elle est réduite à zéro.

Un exproprié, dont le bâtiment avait à l’origine été construit sans permis, en zone inconstructible, réclamait des indemnités en soulignant que le délit d’infraction aux règles de l’urbanisme, commis lors de la construction, était prescrit, compte tenu de l’ancienneté des faits, ce qui d’ailleurs le mettait à l’abri d’une menace de démolition.

Que la prescription pénale soit acquise, que le propriétaire ne puisse plus être poursuivi, ne change rien, ont répondu les juges. Car la construction demeure illicite et son existence ne crée pas un droit juridiquement protégé. Or seul peut être indemnisé le préjudice qui repose sur un droit juridiquement protégé. L’indemnisation doit donc être fixée par référence à la valeur du terrain nu, ont-ils conclu.

Pas de préjudice

La perte du bâtiment dans l’expropriation n’est donc pas un préjudice juridiquement reconnu et, jugeant exceptionnellement sur le fond, la Cour de Cassation, dont la jurisprudence est traditionnellement favorable aux autorités expropriantes, a fixé elle-même le montant de l’indemnité, proportionnelle à la seule surface du terrain. Elle n’a toutefois pas fait usage du mode de calcul appliqué parfois aux constructions délabrées, qui consiste à retrancher de la valeur du sol les frais de dégagement du terrain.