L’article du Particulier reproduit ci-après est intéressant pour nous autres Syndic car il pose la question de la responsabilité du gestionnaire dans la sécurité des équipements et installations dans les parties communes.

Avec en toile de fond un arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 22 Juin 2023, mettant en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires en qualité de gardien du muret, cette décision des juges (à confirmer par une JP de la Cour de Cassation) pourrait être étendue à tous les autres équipements de la copropriété.

Que dire en effet des aires de jeux utilisés par les enfants des résidents (et de leurs visiteurs), des portes de parkings et des ascenseurs en fonctionnement, des sols glissant des paliers et des escaliers, des sols rendus glissant par l’huile moteur des véhicules stationnés dans les parkings, sans oublier les piscines… . 

Ils constituent bien des pièges à responsabilité civile pour les syndicats de copropriétaires et pour les Syndics. 

Les visites régulières des immeubles par le gestionnaire sont, notamment pour cette raison, indispensables.      

DECOUVREZ :

Source : Article de Laure LE SCORNET Le Particulier publié le 22 Juillet 2024 

On est responsable, non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais également de celui qui est causé par le fait des choses que l'on a sous sa garde. En l'occurrence, un muret.

Les faits

Mme X. sort, pour la première fois, le chien d'un ami. Elle s'assied sur un muret dépendant de la copropriété dans laquelle il réside. L'animal saute aussitôt sur elle. Elle tombe à la renverse et fait une chute de 3 mètres. Le muret surplombait un passage situé en contrebas, non visible et non signalé. Mme X est hospitalisée, on lui diagnostique un traumatisme crânien ainsi que de multiples fractures des vertèbres. Elle souffre depuis cette date d'une paraplégie des membres inférieurs.

Le propriétaire du chien déclare le sinistre à son assureur, qui refuse sa prise en charge. La victime assigne alors l'assureur de son ami et le syndicat des copropriétaires qui s'avère être le légitime propriétaire du muret. Le Tribunal Judiciaire reconnaît la responsabilité du propriétaire du chien, mais pas celle de la copropriété. Mme X fait appel du jugement.

La solution

La Cour d'Appel de Paris retient, au contraire, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en qualité de « gardien » du muret, partie commune de la copropriété. Celui-ci a en effet eu un rôle causal dans la chute de la victime. Un huissier a constaté que sa hauteur était insuffisante au regard de la réglementation, raison pour laquelle il n'a pas pu pleinement remplir sa vocation protectrice. Selon la norme AFNOR NF P 01-012, en vigueur au moment des faits, les « garde-corps minces » (d'une largeur inférieure à 20 cm) doivent mesurer au moins un mètre. Or, dans cette affaire, le muret était large de 17 cm et haut de 72 cm à l'endroit où s'est produite la chute de Mme X, ce qui s'est avéré insuffisant. 

La Cour d'Appel a condamné l'assureur de la copropriété, solidairement avec celui du propriétaire du chien, à verser à la victime une provision de 300 000 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice définitif.

C'est au syndicat des copropriétaires de sécuriser les parties communes pour éviter les accidents.

Arrêt Cour d'Appel de Paris du 22.6.23 n° 21/01121.