Derrière un dossier de charges de copropriété impayées, le Syndic peut découvrir une personne ou une famille dans une situation financière bien difficile. Il doit certes agir avec discernement mais également avec fermeté dans le recouvrement des charges car le grand principe en copropriété, c’est la solidarité entre les copropriétaires. 

En effet, la défaillance de l’un des copropriétaires membre du SDC pourrait avoir pour conséquence de contraindre tous les autres à payer finalement les charges du défaillant.

Le recours à la Commission de Surendettement par le copropriétaire défaillant est certes une solution pour lui, toutefois cela pourrait s’avérer être un piège pour le Syndic qui accepterait de figurer dans le pool des créanciers. 

Mais à quel titre son acceptation engagerait-elle le syndicat des copropriétaires ? Nombreux sont les Syndics estimant qu’ils doivent être mandatés préalablement par l’assemblée générale pour signer le pacte des créanciers. 

Signer ce pacte ne pourrait-il pas engager la RC du Syndic ? 

DECOUVREZ :

Qui peut saisir la Commission de Surendettement ?

Créées par la loi Neiertz du 31 décembre 1989, les Commissions de Surendettement ont constitué l'élément central de la procédure de surendettement des particuliers instaurée depuis 1990. 

Cette Commission est chargée de trouver des solutions à la situation d'insolvabilité de ses requérants, et il en existe une par département.

Pour saisir la Commission, il faut être un particulier et ne pas parvenir à faire face au remboursement de ses dettes. Les dettes doivent concerner les dépenses de la vie quotidienne :

• les dettes bancaires : échéances de prêt immobilier, de prêts à la consommation, de découverts…
• les dettes de dépenses courantes : arriérés de loyer, factures impayées (eau, gaz, électricité, téléphone), arriérés d'impôts...
• les dettes provenant d’une caution donnée en faveur d'un particulier ou d'une entreprise (entrepreneur individuel ou société).

Certaines dettes sont exclues de la procédure de surendettement : 

• les dettes professionnelles,
• les dettes alimentaires (pension alimentaire),
• les dommages et intérêts alloués aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale,
• les amendes pénales.

Le particulier doit également être "de bonne foi", c’est-à-dire que la situation de surendettement ne doit pas avoir été planifiée avec l’objectif de bénéficier d’un effacement des dettes. 

Les artisans, commerçants, agriculteurs ou les personnes exerçant une profession indépendante ne peuvent pas déposer de dossier de surendettement. Ils relèvent des procédures définies par le Code du Commerce.

Comment saisir la Commission de Surendettement ?

Pour saisir la Commission, il faut constituer un dossier de surendettement. Ce dossier indique les noms et adresses de tous les créanciers envers lesquelles le particulier a une dette. 

Si un créancier n’est pas mentionné dans le dossier du demandeur, il peut continuer à le poursuivre. 

Le dossier devra mentionner les noms et l'adresse du débiteur (personne qui a une dette envers un créancier), le montant de ses ressources, les éléments de son patrimoine (résidences, épargnes, véhicules...) et l'ensemble de ses dettes. Tous les renseignements transmis, relatifs à la situation familiale, professionnelle et financière du débiteur restent confidentiels. Par ailleurs, les noms et adresses de ses créanciers doivent également être indiqués.

Le dossier devra mentionner les noms et l’adresse du débiteur (personne qui a une dette envers un créancier), le montant de ses ressources, les éléments de son patrimoine (résidences, épargnes, véhicules…) et l’ensemble de ses dettes. Tous les renseignements transmis, relatifs à la situation familiale, professionnelle et financière du débiteur restent confidentiels. Par ailleurs, les noms et adresses de ses créanciers doivent également être indiqués.

Le demandeur peut être accompagné devant la Commission par toute personne de son choix (proche, association, point conseil budget, travailleur social…). Si un travailleur social accompagne le débiteur, ses coordonnées sont également nécessaires. 

À l’exception des avocats, les personnes accompagnant le débiteur ne peuvent pas être payées pour cette assistance.

Le dossier de surendettement doit être déposé ou envoyé à l’agence de la Banque de France la plus proche du domicile du débiteur. 

À savoir

Le dépôt d’un dossier de surendettement entraîne l’inscription au Fichier des Incidents des Crédits aux Particuliers (FICP), pour une durée maximale 7 ans, afin d'éviter que de nouveaux crédits soient accordés à un demandeur déjà fortement endetté. Ce fichier est consulté par les établissements de crédit lors d’une demande de prêt. 

Si le dossier de surendettement est rejeté, l’inscription au fichier est annulée. 

Le dossier de surendettement est rejeté

Il est possible de contester la décision de la Commission dans les 15 jours suivant la notification de la décision. Pour cela, il faut adresser une lettre recommandée avec avis de réception au secrétariat de l’agence de la Banque de France la plus proche. 

La déclaration doit être signée et contenir les noms, prénoms et adresses de l'auteur de la contestation, ainsi que la décision contestée.

Le dossier est alors transmis au juge des contentieux de la protection qui procèdera à son examen.

Le dossier de surendettement est jugé recevable

Lorsque la Commission de Surendettement déclare un dossier recevable, elle examine la situation du débiteur et dresse un état de son endettement. Pendant cette phase, le débiteur peut demander à être entendu par la Commission. 

Une fois que le dossier de surendettement est accepté, la suspension des poursuites judiciaires                  (saisie des biens et des salaires, saisie immobilière, …) est automatique. 

La Commission interroge les créanciers et dresse un récapitulatif des dettes. Le débiteur a 20 jours pour contester ces dettes. En cas de contestation, la Commission saisit le juge pour vérification des créances. 

Le débiteur ne doit pas aggraver son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts (sauf autorisation du juge). Il doit informer la Commission de tout changement de situation (licenciement, nouvel emploi, modification des revenus…). 

Les mesures prises par la Commission de Surendettement

Après l'étude de la situation du débiteur, la Commission oriente le dossier en fonction de la gravité de sa situation de surendettement. Elle a 3 mois pour le faire. Deux situations sont à distinguer : 

• le remboursement (total ou partiel) des dettes est possible : la Commission peut décider la mise en place d’un plan de redressement et de mesures imposées  ;
• le remboursement des dettes est impossible : la Commission peut décider de l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire (vente des biens du débiteur).

Le remboursement (total ou partiel) des dettes est possible

Les mesures imposées par la Commission de Surendettement

La Commission peut décider d’imposer certaines mesures au débiteur pour lui permettre de régler ses dettes. Elle peut présenter ces mesures : 

• soit directement après avoir déclaré le dossier recevable, en l’absence de bien immobilier,
• soit après l’échec de la tentative de conciliation entre le débiteur et les créanciers.

La Commission peut imposer les mesures suivantes : 

• le rééchelonnement de la dette (fractionnement des paiements ou modification des conditions de remboursement), 
• l’imputation des paiements sur le capital : le remboursement du prêt est concentré sur la somme empruntée plutôt que sur le montant des intérêts,
• la réduction ou la suppression des taux d’intérêt,
• le gel des dettes pendant une durée inférieure à 2 ans, 
• l’effacement partiel des dettes,
• si la résidence principale du débiteur a été vendue, la réduction du montant de prêt immobilier restant à rembourser.

Le plan conventionnel de redressement 

Lorsque le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la Commission cherche à établir un accord entre le débiteur et ses créanciers.
Elle peut donc proposer : 

• des délais de paiement,
• l’allongement de la durée du crédit,
• le report de la dette,
• des remises de dettes,
• la suppression ou la diminution des taux d’intérêt, 
• la vente de certains biens.

La Commission informe les créanciers des conditions de mise en œuvre du plan par lettre recommandée avec avis de réception. Ils ont 30 jours pour le refuser. S’ils ne répondent pas dans ce délai, la commission considère qu’ils acceptent le plan conventionnel de redressement.

La Commission détermine un montant minimum laissé chaque mois au débiteur pour couvrir ses dépenses inévitables et ses besoins courants. 

Si le débiteur ne peut pas respecter ce plan, ou si des changements dans sa situation personnelle ou financière sont intervenus, il est dans son intérêt de saisir rapidement la Commission pour qu’elle réexamine son dossier. 

Le plan conventionnel de redressement ne peut pas durer plus de 7 ans, même s’il fait l’objet d’une révision ou d’un renouvellement, à l’exception des cas suivants : 

• si les mesures concernent le remboursement des prêts contractés pour l’achat de la résidence principale du débiteur,
• si les mesures permettent au débiteur de rembourser toutes ses dettes sans avoir à vendre sa résidence principale. 

Le remboursement des dettes est impossible 

Si la situation du débiteur est telle qu’il se retrouve dans l’incapacité de rembourser ses dettes, même avec la mise en place d’une mesure de la commission de surendettement, il peut faire l’objet d’une procédure de rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire.

Lorsque le débiteur ne possède pas de biens à vendre et que sa situation ne peut pas être régularisée, la commission peut prononcer l’effacement des dettes. 

Si le débiteur possède des biens pouvant être vendus, le juge peut être saisi par la commission et décider de la mise en vente de ces biens avant de prononcer l’effacement des dettes. 

En conclusion, voici quelques conseils essentiels relevant de la bonne gestion de ce type de dossier :

• en tant que Syndic, ne jamais répondre aux courriers RAR de la Banque de France (Commission de Surendettement),
• Si vous êtes relancés par ses agents, répondre que nous ne sommes pas mandatés par l'AG pour nous inscrire parmi les créanciers du débiteur,
• S'assurer que l'on a fait inscrire et publier une hypothèque au profit du SDC (mais aussi probablement actualiser la dette déjà garantie par une hypothèque précédente) dès que la Commission se manifeste,
• Relancer dare-dare la procédure de recouvrement si le gestionnaire avait été un peu laxiste,
• Ne pas omettre d’informer le Conseil Syndical de la saisine de la Commission de Surendettement par un copropriétaire débiteur.