Source : Article de Marine RICHARD pour Le Figaro Immobilier

Publié le18/04/24 

Un locataire de 75 ans ne payait plus son loyer avec 5 000 euros d’arriérés et était assigné en justice en vue d’une expulsion. Le tribunal lui a finalement donné raison déclarant qu’il « était autorisé à suspendre le règlement des loyers ».

Pour quelle raison ce locataire a-t-il le droit de ne pas verser de loyer ?   Il vit dans un logement non décent comme l’a démontré la FONDATION ABBE PIERRE. Les sanitaires ne sont pas raccordés et sont donc inutilisables, aucun système de chauffage n’a été installé et l’installation électrique n’est pas conforme. De plus, le mur de la chambre comporte des moisissures. Le propriétaire ne répond pas à son obligation de délivrer un logement décent or pour être loué, un logement doit être décent.

Par définition, un logement décent ne présente pas de risque pour la sécurité physique et la santé des occupants. Il est pourvu des éléments de confort habituels, répond à des critères de surface et de performance énergétique minimale et est exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, rappelle l’Agence nationale pour l’information sur le logement, ANIL. «Si la responsabilité paraît bien incomber au propriétaire, le locataire peut engager des démarches, mais il est tenu de poursuivre le paiement de son loyer et de ses charges tant qu’il n’y a pas eu de décision du juge», ajoute l’ANIL.

Pas de versement de loyer jusqu’à la réalisation des travaux

Lorsqu’un logement présente un danger pour la santé des occupants, tant qu’aucun arrêté d’insalubrité à l’encontre du propriétaire n’a été pris par le préfet, ne décidez jamais seul de ne plus payer votre loyer. Vous risquez d’être expulsé et de verser des indemnités à votre propriétaire, en plus des loyers impayés. La loi estime, en effet, que le locataire n’a pas à se faire justice lui-même. Idem si le logement ne présente aucun danger pour la sécurité ou la santé des occupants ou que le propriétaire refuse de faire les travaux dans un logement indécent. « Le preneur ne saurait invoquer l’exception d’inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer », selon une décision antérieure de la Cour d’appel de DOUAI.

Or, dans cette situation, le locataire a interrompu le versement de son loyer avant la décision du juge mais ce dernier lui a donné raison, le logement étant inhabitable car dépourvu de chauffage. Le juge a fait droit à « l’exception d’inexécution ». « Le locataire vivait dans un habitat indigne, dans des conditions qui relèvent de l’insalubrité, donc le bailleur ne pouvait pas prétendre à toucher un loyer compte tenu des conditions d’habitations du locataire. Le locataire n’avait pas de douche, pas de chauffage, pas de sanitaires or on est à Paris, au 21e siècle, et pas au Moyen Âge, dans un pays du tiers-monde. En plus c’est une personne précaire vu son état de santé et son âge », explique Maître LOYER, l’avocat du locataire contacté par LE FIGARO. Avant d’ajouter : « Tous les locataires en situation d’impayés ne peuvent pas lever cet argument. Pour évoquer une exception d’inexécution, il faut que le bailleur n’ait pas rempli sa part du marché ».

Attention toutefois, cette décision a été rendue par le Tribunal Judiciaire de Paris le 15 Mars 2024, rien ne dit qu’elle sera définitive. Il faudra certes attendre un possible appel du demandeur mais également suivre une décision ultérieure de la Cour de Cassation dans une affaire identique.