C’est la hantise des copropriétaires avisés, membres de Conseils Syndicaux ou non, et des Syndics de copropriété : louper le terme de la garantie décennale et ainsi se trouver forclos dans une action judiciaire qui aurait permis à la copropriété d’obtenir réparations de désordres de construction apparus avant les 10 années suivant la réception de l’ouvrage.

La 1ère précaution pour le Syndic récupérant la gestion d’un immeuble neuf (moins de 10 ans), c’est d’obtenir du promoteur (s’il est le 1er Syndic) ou du Syndic précédant l’ensemble des documents liés à la construction, dont les fameux procès-verbaux de réception (avec et sans réserves) et déclarations d’achèvement de travaux. Ceci afin de connaître avec précision le point de départ de la garantie décennale et … son terme.

La 2ème précaution pour le Syndic, c’est de faire un inventaire technique précis des parties communes et privatives au plus tard à la 8ème année (avec mandat de l’AG au Syndic à agir pour lancer cet inventaire).

La 3ème précaution, c’est la décision de la Cour de Cassation du 11 Juillet dernier rappelant que celle une action au fond du maître d’ouvrage est de nature à interrompre le délai de forclusion de 10 ans.           

DECOUVREZ : 

Source : Article de Marie-Cécile HAIZE Avocate Associée Cabinet H&F Avocats (Construction publique et privée - Contrats publics – Immobilier) publication Août 2024 sur LINKEDIN. 

A la suite de l'apparition de désordre sur des travaux réceptionnés le 18 novembre 2003, le titulaire assigne tant son fournisseur que son maître d'ouvrage en référé expertise le 6 novembre 2013.

L'expert remet son rapport le 30 novembre 2016, et le maître d'ouvrage saisit le juge du fond fin mai 2018 sur le fondement de la garantie décennale.

La question se pose donc de savoir si l'assignation en référé expertise formée par l'entrepreneur le 6 novembre 2013 a valablement interrompu le délai de forclusion de 10 ans à compter de la réception des travaux prévu à l'article 1792 du Code Civil.

 

Qu’en pense le juge ?

Se fondant sur sa jurisprudence antérieure, la Cour rappelle qu'aux termes de l'article 2241 du Code Civil, la demande en justice doit émaner de celui dont le droit est menacé de prescription et être adressée à la personne en faveur de laquelle court la prescription (3ème Chambre Civ., 18 novembre 2009 n° 08-13.673 ; 3ème Chambre Civ., 19 mars 2020 n° 19-13.459).

En conséquence, elle conclut que l'assignation en référé expertise de l'entrepreneur n'a pu interrompre le délai de garantie décennale dont se prévaut le maître d'ouvrage, faute pour lui de s'en être prévalu dans le délai de forclusion de 10 ans. 

Qu’en retenir ?

Maîtres d'ouvrage, gare aux délais de forclusion décennale : seule une action tendant à mettre en œuvre cette garantie à votre bénéfice dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux interrompt valablement le délai de forclusion.

Arrêt Cour de Cassation 3ème ch. civile du 11 Juillet 2024, n° 22-17.495