Source : Article de Laure LE SCORNET pour Le Particulier publié le 30 mars 2025

Quelle est la nature des cloisons situées à l’intérieur des appartements ? 

Cette question va surtout concerner les immeubles anciens, soyons d’accord.  

La lecture du règlement de copropriété nous permet de trouver une réponse classique dans le chapitre « Parties communes et parties privatives » : toutes les cloisons sont privatives.

Mais une autre lecture du chapitre « usage des parties privatives » précise de manière standard que chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera et à ses frais, la disposition intérieure de son appartement ou de son local, sous réserve des prescriptions du présent paragraphe, des stipulations du présent règlement relatives notamment à l'harmonie, l'aspect, la sécurité et la tranquillité et, s'il y a lieu, de l'obtention des autorisations nécessaires… .

ll devra, s 'il y a lieu, faire exécuter ces travaux sous la surveillance et le contrôle de I'architecte de la copropriété dont les honoraires seront à sa charge. ll devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment, il sera responsable de tous affaissements, dégradations et autres conséquences qui se produiraient du fait de ces

travaux, tant à l'égard de la copropriété qu’à l'égard des autres copropriétaires.

DECOUVREZ 

Le copropriétaire pourrait ainsi considérer qu’il peut modifier comme bon lui semble la disposition des pièces et donc abattre une cloison devenue gênante à son projet. 

Quant à solliciter l’avis du Syndic pour un tel projet, pas nécessaire. Pour lui, le Syndic n’y connaît rien et ce « professionnel » n‘est qu’un percepteur… de charges !   

Le chantier va être lancé souvent sans demande d’informations auprès de ce percepteur, ni même des voisins ou des membres du Conseil Syndical de la copropriété.                                 Et badaboum, c’est la catastrophe dans le logement du dessous avec l’apparition de fissures voire, plus grave, avec les 1ers signes d’affaissement du plancher/plafond. Ce n’est qu’à ce moment-là que le Syndic va être sollicité, mais … trop tard.  

Combien de Syndics ont été confrontés à ces situations ?

Nous ne le redirons jamais assez : faire tomber une simple cloison de plâtre peut avoir des conséquences très graves sur la structure d’un immeuble et en terme de responsabilité pour le copropriétaire engageant les travaux, mais également pour le Syndic qui se montrerait laxiste. 

Avec le temps, ces simples cloisons initialement considérées comme des parties privatives, peuvent devenir communes. Dès lors, la suppression de ces cloisons devenues porteuses nécessite une autorisation de l’assemblée générale de copropriété. 

Voici l’article de Laure LE SCORNET commentant une décision récente de la Cour de Cassation.

« Les remaniements sont fréquents dans les immeubles anciens. Des cloisons sont abattues, d’autres édifiées, fragilisant au passage les structures porteuses. En cas de doute, mieux vaut consulter un professionnel que risquer l’effondrement. Et solliciter l’aval de l’assemblée générale avant d’entreprendre des travaux. Cette affaire l’illustre.

Analyse de la Cour de Cassation, 3e chambre civile du 21 novembre 2024, n° 23-10.180.

Les faits

En 2014, une société civile immobilière (SCI) vend plusieurs lots à une autre SCI. Moins de 2 ans plus tard, le plancher de l’un des appartements vendus s’affaisse, causant d’importants dégâts. L’acquéreur assigne alors le vendeur en indemnisation, sur le fondement de la réticence dolosive, l’accusant d’avoir dissimulé des informations essentielles. La Cour d’appel lui donne raison. Elle estime que le vendeur aurait dû l’alerter des travaux réalisés en 2002. 

En effet, à l’époque, l’ajout de cloisons dans un lot avait entraîné une surcharge sur celles de l’étage inférieur, nécessitant leur renforcement. De simples cloisons de distribution étaient devenues porteuses. Le vendeur les avait ensuite supprimées, sans avertir quiconque, provoquant l’affaissement du plafond et du plancher du lot supérieur. 

La Cour d’appel condamne aussi le vendeur à indemniser le syndicat des copropriétaires, qui, intervenu volontairement dans l’affaire, soutenait que le vendeur aurait dû solliciter l’autorisation de l’assemblée générale avant d’enlever les cloisons.

La solution

La Cour de cassation écarte la réticence dolosive. Elle estime que l’intention du vendeur de dissimuler des informations n’était pas prouvée, ce dernier pouvant légitimement croire que les travaux confortatifs suffiraient à stabiliser le plancher. En revanche, la Cour confirme l’indemnisation du syndicat. Les cloisons étant devenues porteuses, leur suppression, entreprise sans précaution, impactait les parties communes, et nécessitait donc une autorisation de l’assemblée ».