Nous avons l’habitude de dire qu’en copropriété, dans chaque immeuble géré, il y a au moins, un « c. » (mais le féminin est aussi valable), l’élément perturbateur qui peut transformer la copropriété en champ de bataille, jusqu’à amener des copropriétaires constructifs à quitter le Conseil Syndical voire à déménager. Mais aussi le Syndic à ne pas solliciter le renouvellement de son mandat, voire à démissionner en cours de celui-ci. Enfin, en amenant le gestionnaire à démissionner de ses fonctions ou à abandonner le métier.

Le pire pour la copropriété, c’est lorsque cet élément perturbateur parvient à fédérer un petit groupe de copropriétaires aussi enragés autour de lui.

Chaque Syndic gestionnaire, grâce à son expérience professionnelle, a sa propre parade, son ou ses trucs pour tenter de dompter le fauve. 

La qualité 1ère du gestionnaire réside dans son sens de la médiation pour préserver l’intérêt collectif contre les dérives et manœuvres de l’élément perturbateur.  

J’ai retrouvé un excellent article d’Alexandre BERTEAUX journaliste au Figaro, une analyse pertinente, que je reproduis ci-contre.

DECOUVREZ :

Source : Article d’Alexandre BERTEAUX pour Le Figaro publié le 21 Février 2023

Le Syndic, le Conseil Syndical et les copropriétaires ont un rôle à jouer pour neutraliser des comportements souvent préjudiciables à tous. 

Les actions individuelles de copropriétaires peuvent nuire au bon fonctionnement d'une copropriété. Pour revenir à une saine gestion, il faut agir en finesse.

SOMMAIRE

• Neutraliser le harceleur
• Renverser le « superpropriétaire »
• Calmer le procédurier

La copropriété forme une microsociété, avec ses règles, ses finances, ses organes de pouvoir. Ses membres doivent cohabiter et, inévitablement, des désaccords et des rivalités peuvent apparaître. Si, dans la grande majorité des cas, ces querelles se règlent spontanément, il arrive que la situation dégénère et entraîne l'ensemble des copropriétaires dans des conflits ou des procédures qu'ils n'ont pas souhaitées.

Selon la nature et l'origine des tensions, le Syndic, le Conseil Syndical, et les copropriétaires eux-mêmes ont un rôle à jouer pour neutraliser des comportements souvent préjudiciables à tous.

Neutraliser le harceleur

Premier caillou dans la chaussure du syndicat, le copropriétaire qui n'est jamais satisfait des réponses qu'on lui apporte et relance le Syndic constamment. Sans nécessairement s'en rendre compte, ce copropriétaire, qui croit parfois être utile au groupe, ne rend service à personne. « Pendant que le Syndic se consacre à ses réclamations, il ne s'occupe pas des autres dossiers de la copropriété. Il peut ainsi influer indirectement sur d'autres missions du syndic, avec le risque que celles-ci soient bâclées », avertit un Syndic de copropriété parisien.

Si la charge de travail du gestionnaire augmente à cause d'un ou de deux chicaneurs, le Syndic aura également tendance à revoir ses honoraires à la hausse. « Et, dans les cas les plus extrêmes, à renoncer à la gestion du syndicat, estimant qu'il n'est plus rentable de s'en occuper », observe Éric AUDINEAU, avocat en droit immobilier à Paris. Face à ce profil de copropriétaire, les parades sont relativement simples. 

Tout d'abord, le Syndic doit rappeler la place et le rôle de chacun au sein de la copropriété. 

. Si le copropriétaire visé n'est pas membre du Conseil Syndical, le Syndic doit lui préciser qu'il ne travaille pas individuellement avec chaque occupant de l'immeuble mais avec cet organe, qui est son interlocuteur en vertu de la loi. 

. Si le copropriétaire appartient au Conseil Syndical, le Syndic peut proposer d'organiser des rencontres régulières avec cette instance – une fois par trimestre, par exemple – afin de faire le point sur l'avancée des dossiers et soulever les éventuelles difficultés rencontrées. 

En dehors de ces réunions, et hormis en cas d'urgence, il rappellera qu'il ne doit pas être sollicité en permanence, à tous propos. Les autres membres du conseil ont également un rôle à jouer en tentant d'encadrer ce copropriétaire un peu trop insistant. « Cela peut se révéler difficile lorsqu'il préside le Conseil Syndical et possède une réelle influence sur ses membres, voire sur l'ensemble des copropriétaires », nuance Édouard-Jean CLOUET, fondateur de MeilleureCopro, société d'aide à la réduction des charges.

« Un copropriétaire évincé peut devenir une nuisance » selon Éric AUDINEAU, Avocat spécialisé en droit immobilier

« On peut écarter un copropriétaire trop présent en l'évinçant du Conseil Syndical ou en nommant un nouveau Syndic qui remettra l'église au milieu du village, mais ce n'est pas sans risques. Se voyant perdre toute influence et se sentant humilié, ce copropriétaire peut se braquer contre le syndicat et saisir ensuite toutes les occasions qui se présentent pour lui mettre des bâtons dans les roues ».

Renverser le « superpropriétaire »

Celui-là gère tout, décide de tout et contrôle tout. Omnipotent et omniscient, il se comporte comme s'il était le propriétaire de l'ensemble de l'immeuble. Il fait généralement partie du Conseil Syndical, qu'il préside parfois depuis de nombreuses années. Il a toutes les clés et un accès aux locaux techniques, chaufferie, etc. 

En véritable patriarche, il a l'habitude de diriger et d'être obéi, son autorité n'étant jamais remise en cause par quiconque dans la résidence. Il agit aussi vis-à-vis des salariés et des prestataires de la copropriété comme s'il était leur employeur, allant parfois jusqu'à donner des consignes contraires à celles décidées en assemblée générale. « Le principal risque pour le syndicat est de se retrouver avec un Syndic “faible”, qui lui laisse tout pouvoir et se contente de faire le minimum », prévient Éric AUDINEAU. « Cette mainmise peut aussi conduire à des dérives budgétaires, avec, par exemple, le vote de dépenses somptuaires. Ou, au contraire, entraîner une dégradation de la résidence, si les travaux sont constamment repoussés », complète Émile HAGEGE, directeur de l'ARC. 

Seule une mobilisation de l'ensemble des copropriétaires peut permettre de limiter son influence, voire l'écarter. La première solution consiste à ne pas renouveler son mandat au conseil syndical. « Souvent, ce sont de nouveaux copropriétaires qui opèrent ce putsch », constate Émile HAGEGE. Interrogeant les décisions passées et moteurs de changement, ils permettent des renversements d'alliance. La seconde, plus radicale, consiste à élire un nouveau Syndic qui, alerté, sera plus ferme sur le rôle que doit tenir chacun.

2  ans

C'est le temps qu'il fallait, en 2021, pour qu'une affaire soumise à la 8ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris, dédiée à la copropriété et en tête des chambres les plus engorgées, soit jugée.

Calmer le procédurier

Même si, fort heureusement, cette situation est plutôt rare, il arrive qu'un copropriétaire cherche à perturber la vie de la résidence en contestant systématiquement les assemblées générales en justice. Outre les frais et honoraires que cela entraîne pour le syndicat, ces procédures à répétition paralysent la vie de la copropriété. 

Comme les délais de traitement des dossiers par les juges sont très longs, contester deux ou trois AG de suite immobilise le syndicat. « Si les copropriétaires ont voté des travaux, ils seront en effet généralement bloqués le temps de la procédure », rappelle Émile HAGEGE. 

D'autant plus qu'il est relativement facile de remettre en cause une AG, en particulier en s'appuyant sur le non-respect de règles de forme, nombreuses et souvent prescrites à peine de nullité. « Rares sont les convocations, les assemblées elles-mêmes ou les procès-verbaux qui les respectent toutes parfaitement », relève Éric AUDINEAU. 

Face à un copropriétaire procédurier, le syndicat est particulièrement démuni. Tenter de renouer le dialogue est alors la seule véritable option. « Hélas, quand un copropriétaire en arrive à ces extrémités, il devient difficile de le raisonner car ses motivations sont souvent futiles et relèvent plus de son ressenti que d'un véritable préjudice matériel », note Anaïs RODRIGUEZ, du courtier en syndics SYNEVAL. Dans les cas les plus sévères, quand les procédures s'accumulent, le syndicat pourra répondre en invoquant l'abus de droit, qui sanctionne un recours au juge dont la seule finalité est de nuire à la copropriété.

L'abus de procédure

Le droit à la justice est un droit fondamental. Chacun est donc libre de faire valoir ses droits devant un juge. Mais certains en abusent. Il n'existe pas de définition précise de l'abus de procédure, mais il peut être caractérisé par l'absence de tout fondement à l'action du demandeur, le caractère malveillant de cette action ou encore la volonté du demandeur de multiplier les contentieux pour empêcher une prise de décision. Il suppose nécessairement un « comportement fautif ». 

Cet abus de droit peut être sanctionné par le versement de dommages et intérêts au syndicat (art. 1240 du Code Civil) et une amende civile d'un montant maximal de 10 000 € (art. 32-1 du Code de Procédure Civile).