On entend et on lit ça et là que des copropriétaires ont changé de Syndic. 

Les raisons de cette décision ? 

• Incident sur un dossier,
• Rupture de la confiance entre Président CS et Syndic,
• Usure dans l’attelage Copropriété Syndic,
• Mise en concurrence du contrat de Syndic,
• Turn over des gestionnaires,
• Insatisfaction du travail du Syndic,
• Absence de communication d’une manière générale…

Ceci dit, gardons en mémoire que les 2/3 des copropriétaires se déclarent satisfaits de leur Syndic et comprennent la difficulté de notre métier, métier exercé aujourd’hui à plus de 75 % par des femmes. 

Si des copropriétaires prennent souvent l’initiative de la « rupture » du contrat de Syndic pour les raisons évoquées ci-dessus, le renoncement du Syndic est aussi fréquent.

Il peut ainsi ne pas solliciter un nouveau mandat, au terme de son contrat, mais il peut également prendre la décision d’y mettre fin au cours de son mandat. 

Cette démission est encadrée dans le contrat de Syndic type à l’article 4 : « La résiliation du contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée par le Syndic au syndicat des copropriétaires… ».

Quels sont les cas rencontrés ?

• Rupture de la confiance dans la relation de travail avec le Conseil Syndical/son Président,
• Copropriété devenant de plus en plus chronophage avec l’arrivée d’un ou plusieurs nouveaux copropriétaires,
• Clanisme au sein du Conseil Syndical rendant impossible la collaboration avec le Syndic,
• Refus de voter des travaux d’entretien urgents ou des travaux rendus obligatoires par la Loi,
• Assemblées générales devenant de plus en plus ingérables,
• Le Syndic face à des copropriétaires changeant de cabinet de gestion tous les 2 ans !  

Et enfin, évoquons le cas où les copropriétaires sont devenus (encore un peu plus) insupportables au point de faire craquer leur gestionnaire. Le dirigeant se trouve alors dans un dilemme singulier : perdre un gestionnaire ou sortir une copropriété ingérable en cours de mandat ? A titre personnel, en 40 ans de métier, j’ai toujours privilégié, sans la moindre hésitation, la seconde solution. 

Qu’est-ce qu’une copropriété ingérable ? Un groupe de « copropriétaires fracassés » ne respectant plus leur gestionnaire (nombre et contenu des mails excessifs, propos ou écrits à la limite insultants) qui, dès son arrivée au bureau le matin, va découvrir les multiples mails de la nuit et les messages téléphoniques répétitifs de la soirée. Vous savez, cette copropriété que chaque collaborateur du Cabinet connaît de nom et ne voudrait surtout pas gérer. 

La démission du Syndic, c’est le meilleur moyen pour faire comprendre aux copropriétaires qu’il y a des limites à ne pas dépasser ! Diantre que c’est jouissif !!! »

Mais attention à un détail contenu dans le même article 4 du contrat de Syndic type :   

« Le Syndic doit notifier son intention au Président du Conseil Syndical, et à défaut à chaque copropriétaire, en précisant la ou les inexécutions reprochées par le Syndic au syndicat des copropriétaires…».

Un p’tit clin d’œil à mon Ami François ASSEO de Mérignac qui, dans un passé récent, sollicitait mon conseil suite à la réception d’une lettre reçue d’un président du CS d’une copropriété gérée (plus de 150 logements) contestant son courrier de démission en cours de mandat. François lui avait certes notifié son intention de résilier son contrat de Syndic conformément à l’article 4, mais il avait « omis » d’en préciser les raisons.

Quant aux inexécutions reprochées au syndicat, il n’est pas nécessaire d’en rajouter, il suffit de préciser « … impossibilité de travailler avec le Président/Conseil Syndical … ».

Enfin, rappelons le dernier alinéa de l’article 4 … « Il convoque dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois de cette notification une assemblée générale, en inscrivant à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic ».

Une chose est certaine : notre démission doit toujours être … élégante !