- Une assemblée générale ne suffit pas à établir une servitude perpétuelle

Arrêt Cour de Cassation du 23 Janvier 2025 Pourvoi n° 23-11.653

Source : commentaires Cabinet BJA Lettre Printemps 2025

Dans sa décision du 23 janvier 2025 (n°23-11.653), la troisième chambre de la Cour de Cassation a rappelé que pour qu'une servitude soit reconnue, il faut qu’elle résulte d’un titre clair et explicite ou, dans certains cas, d’une possession trentenaire. De simples décisions d'assemblées générales mentionnant l’existence d’un chauffage commun et la répartition des charges entre deux copropriétés ne suffisent pas à établir une servitude conventionnelle perpétuelle.

- Absence d’indemnisation d’un copropriétaire pour perte locative due à un désordre collectif

Arrêt Cour de Cassation du 30 Janvier 2025 Pourvoi n° 23-13.325

Source : commentaires Cabinet BJA Lettre Printemps 2025

Dans sa décision du 30 janvier 2025 (n°23-13.325), la troisième chambre de la Cour de Cassation a rappelé qu’un copropriétaire ne peut agir seul pour obtenir l’indemnisation des travaux des parties communes, ce droit appartenant exclusivement au syndicat des copropriétaires.

- Demande d’autorisation de travaux sur les parties communes spéciales 

Arrêt Cour de Cassation du 6 Février 2025 pourvoi n° 23-18.586

Source : commentaires Cabinet BJA Lettre Printemps 2025

"Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement.

Il en résulte que, lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.

Ayant constaté que, si les travaux allaient avoir pour conséquence de modifier les espaces verts et plantations situés au troisième étage, ils affectaient en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l'immeuble, la Cour d'appel en a, à bon droit, déduit que l'autorisation de travaux relevait exclusivement de l'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires."

La Cour de Cassation tranche un débat indispensable : un seul vote en assemblée générale, réunissant l'ensemble des copropriétaires, est suffisant, plus besoin d'organiser un vote distinct pour les copropriétaires des parties communes spéciales.

L'objectif est clair : éviter qu'une double autorisation ne crée un droit de veto injustifié pour certains copropriétaires.

- Perte de mandat avec perte des honoraires et ce de manière rétroactive

Arrêt Cour de Cassation du 27 Février 2025 Pourvoi n° 23-14.697

Source : commentaires Cabinet BJA Lettre Printemps 2025

« Dans sa décision du 27 février 2025 (n°23-14.697), la troisième chambre de la Cour de Cassation a précisé que « En cas d'annulation de la décision d'assemblée générale ayant désigné un syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires ». En conséquence, en cas de doute sur une assemblée générale pouvant conduire à la nullité du mandat du syndic, le Cabinet BJA recommande au Syndic de convoquer une assemblée générale pour valider à minima la régularité de son mandat ».

La Cour de Cassation précise que l'assemblée générale du 25 novembre 2020 ayant renouvelé le mandat du syndic avait été annulée par jugement du 16 septembre 2022, il en résulte que les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.
 
Discussion 

Ainsi, un Syndic désigné en AG gère l’immeuble, convoque les assemblées, traite les sinistres, suit les prestataires, encaisse les fonds… avec toute une équipe de gestion (gestionnaires, assistants, comptables). L’assemblée qui l’a nommé est annulée et son mandat est rétroactivement invalidé.

Faut-il y voir là une épée de Damoclès permanente pour les syndics, une bombe à retardement pour la gestion des immeubles et une instabilité juridique totale pour les copropriétaires ?  

- L’assureur DO doit-il couvrir le coût des agents de sécurité exposé pendant la durée des travaux de reprise ?

Arrêt Cour de Cassation du 6 Mars 2025 pourvoi n° 23-18.093

Source : commentaires Maître Romain BRUILLARD Avocat associé PHPG (assurance, construction et responsabilités civiles)

Dans cette affaire, un assureur dommages ouvrage (DO) est condamné, en sus des travaux de reprise, à prendre des frais supplémentaires incluant notamment le coût « d’agents de sécurité pendant la durée du chantier de reprise ».

Quid de l’étendue de la couverture de l’assureur DO pour des dépenses annexes qui se sont avérées nécessaires pour réaliser les travaux de reprise ? L’article A.243-1 du Code des Assurances  précise que « les travaux de réparation des dommages comprennent également les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires ».

Pour les autres frais susceptibles d’être engagés, il faut s’en rapporter à l’interprétation de la jurisprudence. A cet égard, il a été jugé que :
-   est couvert par l'assureur DO "le coût des déménagements des matériels existants lorsque ces déménagements s'imposent pour la réalisation des travaux de réfection" (Civ. 3e, 20 oct. 2010, pourvoi n°09-15.093).
-   n'est pas couvert "la construction d’un bâtiment provisoire" pour permettre la réalisation des travaux réparatoires (Civ. 3e, 13 janv. 2010, pourvoi n°08-18.143).

- Convocation d'assemblée générale et adresse obsolète

Source : commentaires Cabinet BJA Lettre Printemps 2025

Il ne s’agit pas d’un arrêt de la Cour de Cassation mais la question est sensible pour les Syndics.

« Par sa décision du 5 février 2025 (23/00840), la Cour d'Appel de Toulouse a jugé que la convocation à une Assemblée générale de copropriétaires, envoyée à une adresse obsolète, reste valide si le copropriétaire n'a pas informé le syndic de son adresse actuelle ».

En effet, pour nous Syndics, c’est un sujet sensible dans la gestion de nos immeubles. Trop souvent, des courriers adressés à des copropriétaires (nouveaux copropriétaires ou déménagements sans signalement à nos services) nous reviennent avec la mention NPAI, qu’il s’agisse des appels de fonds ou des convocations/PV d’AG. 

Il y aura lieu de suivre cette affaire pour connaître la position de la Cour de Cassation à ce point de droit.