Source : article Le Particulier Avril 2025 

La recrudescence des impayés de charges de copropriété en ces temps difficiles appelle le Syndic à la plus grande des vigilances. Le recouvrement des charges n’est pas une action ponctuelle, lancée à proximité de la prochaine assemblée générale ou de la fin de l’exercice comptable mais tout au long de l’année. Un solde impayé depuis plusieurs trimestres pourra vite se transformer en un montant conséquent à la faveur d’un appel de fonds travaux.   

Selon l’ARC, le montant moyen de la dette moyenne d’une copropriété selon une étude publiée en 2020 s’élève à 7 770 €. Elle estime à environ 15 % les copropriétés françaises confrontées à des problèmes d’impayés chaque année.                                                                     

Faut-il rappeler que le recouvrement des charges est la tâche régalienne du Syndic et que derrière des impayés importants peut se cacher la responsabilité du Syndic (coupable d’un certain laxisme ?). A ce sujet, est-il redevable d’une obligation de moyen ou de résultat ?

C’est l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui charge le syndic d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat. À ce titre, il a le pouvoir exclusif de recouvrer les impayés de charges de copropriété en engageant les actions nécessaires, le tout sans autorisation de l’assemblée générale (D. 17 mars 1967, art. 55).

Le point de départ de toute action de recouvrement est la lettre de mise en demeure suite à un impayé.

DECOUVREZ 

Il est tout d’abord primordial pour le Syndic de savoir qui est ce copropriétaire débiteur : la victime d’un accident de la vie (difficultés financières passagères ou durables, perte d’emploi, divorce séparation, maladie, invalidité, décès du conjoint…) ou le joueur, celui qui n’a pas difficultés financières (ce joueur atteint d’une phobie administrative feinte, ce bailleur, cette SCI, ce « fort en gueule » connu de tous dans l’immeuble…). Au Syndic de distinguer le débiteur de bonne foi et le débiteur de mauvaise foi et d’adapter son action sociale ou énergique et impitoyable. 

Mais le point de départ sera identique dans ces 2 profils : la mise en demeure qui devra comporter des éléments bien précis :    

• Date de rédaction de la lettre,
• Coordonnées du destinataire (attention pour les couples et les SCI),
• Coordonnées du Syndic de copropriété,
• Indication du nom de la copropriété,
• Mention de l’expression de « mise en demeure » dans le texte de la lettre et de manière apparente,
• Informations relatives au problème concerné avec précision du montant impayé,
• Demande au destinataire de se plier à ses obligations.                                                                                                            

« Sur le montant de l’impayé, la Cour de Cassation a apporté une exigence essentielle dans un arrêt du 12 Décembre 2024. Jugez plutôt. 

Analyse de la Cour de cassation, avis de la 3e chambre civile du 12 décembre 2024, n° 24-70.007.

L’affaire a pour toile de fond la procédure rapide de recouvrement des charges impayées, prévue par l’article 19-2 de la loi de 1965, constituant une arme redoutable entre les mains du Syndic. 

Les faits

Dans une copropriété du sud de la France, le syndic met en demeure un copropriétaire accumulant les charges impayées de régler l’ensemble de sa dette dans un délai de 30 jours. Faute de réponse, il utilise, pour recouvrer les sommes dues, la « procédure accélérée au fond » devant le président du Tribunal Judiciaire de Marseille. Ce à quoi le débiteur, fin procédurier, oppose que cette action est irrecevable, car la mise en demeure mentionne seulement un arriéré global. 

Selon lui, cette imprécision ne lui permet pas de savoir si les impayés réclamés concernent une provision du budget prévisionnel en cours (art. 14-1 de la loi de 1965) ou les cotisations échues au fonds de travaux (art. 14-2-1 de la même loi). 

La Cour de cassation est saisie et doit statuer sur cette question : « La mise en demeure visée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs ? »

La solution

La mise en demeure, répond la Haute Cour, doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées, au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. À peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. 

Pour la première fois, la Cour de cassation précise que la mise en demeure doit être précédée d’une mise en demeure détaillée ».

Aux éditeurs informatiques de s’adapter pour permettre aux syndics de ventiler le détail des sommes impayées et distinguer les provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non prévues dans ce budget.