Source : Article de Charles BOHBOT Avocat Cabinet BDJ publié sur LINKHEDIN le 11 décembre 2024

Pendant très longtemps, les professionnels de la copropriété (juges, avocats, syndics)  considéraient qu’une action, pour être recevable, devait avoir pour objet un désordre généralisé (problèmes de construction, troubles de voisinage…) dans l’immeuble et concernée la quasi-totalité de ses occupants (copropriétaires et locataires).

On parlait alors de préjudices à caractère collectif. 

La décision ci-jointe commentée par Maître Charles BOHBOT Avocat du Cabinet BDJ est innovante dans la mesure où elle évoque l’action de 4 copropriétaires seulement.

La voici.  

DECOUVREZ   

Des désordres concernent seulement 4 copropriétaires avec des infiltrations sur leurs parties privatives. (Cass, 3ème chambre civile du 7 Novembre 2024 n° 23-14.464)

Le syndicat des copropriétaires peut-il agir contre l'entreprise, maître d'œuvre, et assurance en réparation des préjudices subis par certains copropriétaires, alors que ces préjudices n'affectent pas l'ensemble des copropriétaires de manière identique ?

La cour d'appel a jugé que l'action du syndicat était irrecevable au motif que les préjudices matériels et de jouissance des copropriétaires ne présentaient pas de caractère collectif et ne touchaient pas de manière identique tous les copropriétaires ou la majorité d’entre eux.

La Cour de Cassation censure cette position.
Elle rappelle que, selon l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des préjudices ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives, même si le préjudice n'est pas subi de manière identique par tous les copropriétaires.
Elle estime que l'interprétation de la cour d'appel est trop restrictive et viole l'article 15.

Cet arrêt publié au bulletin a été commenté par Alex TANI :
« À l'évidence, c'est bien dans l'origine commune du dommage - peu important qu'il se propage ensuite aux parties privatives - que se dévoile le caractère collectif du préjudice »
(la Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 47, 22 novembre 2024, act. 1304).
Cet arrêt s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence visant à renforcer la qualité du syndicat pour agir en justice. (Cass. 3ème Chambre Civile du 23 juin 2004, n° 03-10.475, comm. 190, G. Vigneron)

Il évite de limiter la recevabilité des actions du syndicat au motif que les préjudices des copropriétaires ne seraient pas identiques.
Cet arrêt prive d'un moyen de défense les entreprises de constructions, maître d'œuvre, assurance...
Cela permet de protéger plus efficacement les copropriétaires et de simplifier la gestion des contentieux, en évitant de multiplier les actions individuelles.
L’inconvénient est que le syndicat des copropriétaires risque d’être sollicité pour défendre des intérêts individuels.

Un autre apport : c'est que d'une part le syndicat et d'autre part les copropriétaires pourraient se faire représenter ensemble par un même avocat.
Toutefois, nous recommandons aux copropriétaires qui souhaitent obtenir une réparation de leurs préjudices privatifs d’agir par ailleurs.
En effet, l'action du SDC pourra servir uniquement à réparer les désordres et non à indemniser les copropriétaires, si ces derniers ne sont pas dans l’instance.

En raison des risques de conflits d'intérêts entre le syndicat et copropriétaires nous recommandons aussi au syndicat des copropriétaires d'avoir des avocats distincts pour ne pas se faire instrumentaliser !

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 Novembre 2024 n° 23-14.464