La loi prévoit une mise en concurrence de son contrat de Syndic, obligatoire lors de chaque assemblée appelée à se prononcer sur sa désignation.

Plus précisément, le Syndic est désigné par l'assemblée générale, par un vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires (art.25 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965) pour une durée maximum de 3 ans. La loi prévoit une mise en concurrence de son contrat, obligatoire lors de chaque assemblée appelée à se prononcer sur la désignation d'un Syndic (art. 21, al. 3 loi du 10 Juillet 1965).

Mais depuis la Loi ALUR du 24 Mars 2014, il y a eu bien des atermoiements législatifs et réglementaires (dont une disposition qui imposait aux Syndics de se mettre eux-mêmes en concurrence… MDR).

Faisons le point sur cette question au moment où les gestionnaires ont lancé la campagne des AG du 1er semestre 2025. 

Alors, que dit la Loi en la matière ? 

DECOUVREZ 

La Loi ALUR du 24 Mars 2014 modifiée par la Loi MACRON du 6 Août 2015 a institué aux termes de l’article 21 de la Loi du 10 Juillet 1965 une obligation de mise en concurrence des contrats de syndic.

Avant l’Ordonnance ELAN du 30 Octobre 2019, le Conseil Syndical devait impérativement mettre en concurrence les contrats de syndic tous les 3 ans, lors de l’Assemblée Générale appelée à se prononcer sur le renouvellement ou la désignation d’un Syndic.

Depuis cette ordonnance, le législateur a supprimé ce rythme triennal.

Dorénavant le Conseil Syndical doit procéder à une mise en concurrence à chaque AG devant se prononcer sur la désignation d’un Syndic.

Toutefois les modalités de mise en concurrence des contrats de Syndic ne sont pas détaillées par la Loi.

Aux termes de l’article 21 de la Loi du 10 Juillet 1965, il est prévu que la mise en concurrence des contrats de syndic doit conduire à ce que plusieurs contrats de syndic soient soumis à l’appréciation des copropriétaires.

Depuis le Décret du 2 Juillet 2020, il est prévu que le Conseil Syndical communique au Syndic un ou plusieurs projets de contrats (voir article 26 Décret du 17 Mars 1967).

Aussi, il est nécessaire d’avoir au minimum 2 contrats de syndic.

Il peut s’agir de celui du Syndic déjà désigné et d’un projet de contrat émanant d’un autre Syndic ou de 2 projets de contrats si, par exemple, le Syndic actuel est un Syndic bénévole ou si le Syndic actuel ne désire pas poursuivre la gestion de la copropriété.

En outre, il est précisé que le Conseil Syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Cet avis n’est donc pas impératif. Néanmoins, en cas de litige, et afin de pouvoir rapporter la preuve du respect de cette obligation, le Conseil Syndical a intérêt à émettre des avis par écrit.

Lorsqu’un tel avis aura été formulé, il doit être joint à la convocation de l’AG concomitamment avec les projets concernés.

Mais aucune sanction n‘a été définie par les textes de sorte que de nombreuses questions s’étaient posées au lendemain de la parution de la Loi ALUR.

L’Ordonnance ELAN du 30 Octobre 2019 a mis un terme à ces incertitudes, en disposant dans l’article 21 de la Loi du 10 Juillet 1965 que cette mise en concurrence n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la désignation du Syndic.

Il semblerait donc que la désignation du Syndic ne risque plus d’être remise en cause pour défaut de mise en concurrence.

Quant à la responsabilité du Conseil Syndical, toute sanction du non-respect de cette obligation apparaît assez complexe dans la mesure où ce dernier n’est pas pourvu de la personnalité morale.    

Bon, finalement on fait quoi ?

Il appartient au Conseil Syndical de mettre (ou pas) le contrat de syndic en concurrence :  

• Si le Conseil Syndical entend réaliser la mise en concurrence, il émettra un avis, normalement écrit, qui sera joint à la convocation de l’AG avec au minimum 2 projets de contrat de syndic.
• S’il n’entend pas le faire, il émettra là encore un avis, normalement écrit pour justifier sa décision de ne pas mettre en concurrence.  

Dans notre réalité professionnelle, peu nombreux sont les Conseils Syndicaux qui rédigent un rapport d’activité de l’année écoulée, rapport annexé à la convocation de l’AG et formalité pourtant obligatoire. Alors que devient l’avis écrit ? Et quid de la validité de la résolution portant sur le « renouvellement » du Syndic sortant non mise en cause par le Conseil Syndical ?

Le Conseil Syndical est maître de sa décision : soit il met en concurrence, soit il ne met pas en concurrence le contrat de syndic. La validité de la résolution désignant le Syndic n'est pas affectée par l'absence de mise en concurrence formelle et par la non-rédaction d’un avis écrit. En plus le Conseil Syndical étant dépourvu de la personnalité morale, il paraît difficile d'envisager une action à son encontre, ou à l’encontre de chacun de ses membres.

Dans la pratique, il sera prudent de porter la question de la dispense de mise en concurrence du Syndic à l’ordre du jour de la convocation de l’AG et de la faire voter, après avoir entendu les explications du Conseil Syndical. On ne change en effet pas une équipe qui gagne dans ce tandem Syndic Conseil Syndical, dès lors que la collaboration entre Syndic et Conseil Syndical est globalement positive. 

Il n’est pas exclu qu’il y ait dans l’avenir une décision de la Cour de Cassation qui vienne infirmer la pratique ou confirmer les règles législatives et règlementaires.

Enfin, rappelons pour être complet que tout copropriétaire a la possibilité de solliciter tout au long de l’année, l’inscription de la question de la mise en concurrence du Syndic avec la candidature d’un autre Syndic, en respectant toutefois le formalisme d’une telle demande.